El Boleto de Compraventa (de inmuebles), según el Código Civil y Comercial

Análisis de la figura del Boleto de Compraventa, según el Código Civil y Comercial argentino



Boleto de compraventa (de inmueble)– Artículo 1170 del CCyC
  • En inmuebles, no basta con la tradición, sino que se requiere en la forma la Escritura Pública. Si una persona A quiere realizar un contrato de compraventa de Inmueble, deberá realizarlo a través de este instrumento. El boleto de compraventa es un documento Privado. Es un contrato, pero no es de compraventa.
  • Según la Comisión Reformadora, este instrumento no iba a estar en el nuevo Código Civil y Comercial sancionado en 2015, pero por necesidad de la sociedad se lo integró. Ya es una realidad en el país. Cuando una persona firma un boleto de compraventa, es una obligación de escriturar (una obligación de hacer).
  • Diferente es un documento certificado, es decir un título ejecutivo. Que requiere un proceso sumarísimo. En este documento certificado hay un tercero que certifica (un escribano) para que luego esa persona no pueda negar la existencia de ese acto o documento. 
Caracteres o elementos que debe tener el Boleto de Compraventa
  • El comprador tiene que tener buena fe para tener prioridad sobre terceros que traben cautelares sobre el inmueble con posterioridad, además:
  1. Haberle comprado al titular registral o también puede subrogarse en la posición de quien le vendió si esta no actúa o fallece
  2. Haber hecho el Boleto de Compraventa y haber pagado ya el 25 por ciento del inmueble antes de la traba de las cautelares.
  3. Que tenga una fecha cierta el Boleto de Compraventa y esta sea anterior a las trabas cautelares
  4. Que quien tenga el Boleto de Compraventa ya se muestre como el propietario aunque no lo sea, tanto posesoria como registralmente. Que haga publicidad suficiente.

Los Problemas con el Boleto de Compraventa
No es dueño quien recibe el boleto (titular dominial). Una persona puede vender con boleto de compraventa la misma cosa a muchas personas, porque no hay registro de boletos de compraventa y estos no se registran en ninguna base de datos. En el Registro de la Propiedad Inmueble sí: se registran todas las Escrituras Públicas con sus respectivos propietarios. Si la persona que debe escriturar, fallece, la parte heredera podrá hacerlo.


Qué pasa si el vendedor se insolenta o fallece
  • Se requiere Buena fe (que ambas partes hagan lo necesario para que se llegue a su finalidad)
  • Contratar con el titular registral (con quien figure en el registro o con quien pueda subrogarse en su lugar si es que fallece)
  • Para tener prioridad, pagar el 25 por ciento como mínimo
  • El boleto debe tener fecha cierta
  • La adquisición tiene publicidad suficiente (comportarse como dueño y además tener boleto de compraventa, como tener la llave, entrar e ir a comprar)

Oponibilidad del Boleto de Compraventa en los Concursos y/o Quiebra
  • Las personas que de buena fe obtuvieron Boletos de Compraventa con fecha cierta son oponibles al concurso o quiebra del vendedor, siempre y cuando hayan pagado como mínimo del 25 por ciento de la propiedad. El juez dispondrá que se le otorgue la respectiva escritura pública al comprador con Boleto de Compraventa
  • Mejor Derecho: El tenedor de un Boleto de Compraventa genera mejor derecho por quienes buscan embargar el bien registrado a nombre de quien todavía es el vendedor, si es que el comprador cumple con los caracteres del Boleto de Compraventa.

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