Contrato de Compraventa: aplicación y funcionamiento, según el CCyC

Análisis sobre la figura del Contrato de Compraventa según el Código Civil y Comercial argentino



El Contrato de Compraventa – artículo 1123 del CCyC:
  • Definición: El Contrato de compraventa no fue modificado hasta el momento desde que se sancionó el nuevo CCyC. En su definición, menciona que hay contrato de compraventa cuando una de las partes “se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra cosa a pagar un precio en dinero”.
  • En relación a Derechos Reales (artículo 1892 del CCyC) estos deben también regirse por el régimen del título y el modo suficiente: es decir que, para ciertos bienes simple posesión vale título, pero en otros no. Por ejemplo: una casa, o un reloj muy exclusivo. Su simple posesión no hace título suficiente para la persona que lo posea sino tiene su título de dominio registrado.
  • Diferencias con el Contrato de Locación: en cambio, en el Contrato de locación es cuando “una persona se obliga a otra a otorgar el uso y goce temporario de una cosa”. Los contratos son consensuales, es decir existe Contrato cuando hay acuerdo de voluntades y se recibe la aceptación de la oferta.
  • Modalidad de la compraventa: Al momento de la celebración de un contrato de compraventa, no requiere la entrega inmediata del dinero. Los contratos son consensuales, es decir que si una persona acepta, la otra tendrá obligación de entregar la cosa y recíprocamente la primera de entregar un precio en dinero. Ejemplo: A compra unas zapatillas X a B, B tiene la obligación de entregar las zapatillas X, y A la obligación de entregar precio en dinero.
  • Incumplimiento en la Compraventa: Si el obligado no entrega la cosa tras el pago en dinero, este no podrá liberarse de la obligación devolviendo el dinero. El comprador tendrá derecho a: 
  1. Exigir el cumplimiento de la obligación
  2. Entrega de una cosa igual o mejor
  3. Aceptar el dinero que pagó a través de la celebración de un contrato de transacción, cuyo objeto es la anulación del contrato de compraventa

Aplicación de Normas Supletoria – artículo 1124 del CCyC
  • Se aplican las normas del contrato de Compraventa de forma supletoria en los casos en los que una persona se obliga a transferir a la otra derechos reales de: condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios, o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero. También a transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

El Contrato de Compraventa y Contrato de Obra – Artículo 1125 del CCyC 
  • Compraventa: se aplican las normas de la compraventa cuando una persona se obliga hacia la otra a entregar cosas (ciertas en una obligación de resultado) manufacturadas o producidas.
  • Contrato de obra: se aplican las normas del contrato de obra cuando la parte que encarga la tarea a quien la va a realizar se obliga a suministrar una “porción sustancial” de materiales necesarios para la obra.

Contrato de Compraventa y Permuta - Artículo 1126 del CCyC
  • Habrá contrato de compraventa cuando el pago en dinero sea igual o mayor al canje de la cosa entregada. Habrá contrato de Permuta cuando el pago por la adquisición de una cosa sea entregando otra cosa en canje y esta cosa consista en más del 50% de toda la operación y el resto en dinero

Naturaleza del Contrato – Artículo del CCyC
  • “El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial”. Esto quiere decir que entre las partes no pueden estipular cualquier contrato y nombrarlo a su antojo. Por ejemplo: en un contrato de donación, le ponen como título contrato de Compraventa. El contrato no es lo que las partes dicen que es, sino lo que la causa dice que es.

Obligación de vender - Artículo 1128 del CCyC
  • Esto parte del principio en que Nadie está obligado a Vender. Una persona puede vender lo que quiere y cuando quiere. Pero ningún derecho es absoluto, excepto a que esté sometido a la obligación de hacerlo. Ejemplo: pide un crédito y está obligado a pagarlo.

Cosa vendida – Artículo 1129 del CCyC
  • ¿Qué cosas pueden ser objeto del contrato de compraventa?: según dicho artículo, "pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos". Las partes del cuerpo humano, algunas de ellas, pueden ser objeto de los contratos. Cuando las cosas se transforman en parte del cuerpo humano: Ejemplo: el marido le regala a su mujer una operación en las tetas, tras unos años se separan y el marido pide la devolución de la donación. El objeto es imposible porque ya pasó a ser cuerpo humano.

Cosa cierta que ha dejado de existir - Artículo 1130 del CCyC
  • Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción en el precio” menciona el artículo del Código.
  • Si la cosa fenece o ha dejado de existir pero las partes se encontraban en negociaciones de buena fe, no hay derecho a reclamar por que no se perfeccionó el Contrato. Si la cosa ha dejado de existir parcialmente, según el artículo 955 y 1137 del CCyC, se puede resolver el contrato por imposibilidad de cumplimiento en los términos de que el contrato se haya perfeccionado. Ejemplo: una persona se obliga a vender 5 vacas a un determinado precio, el comprador compra las 5 vacas, pero el vendedor luego le menciona que la vaca madre no dio a luz solamente a 2. El comprador puede resolver o pedir la disminución del precio. 

Cosa futura - Artículo 1131 del CCyC
  • La condición suspensiva es que la cosa deba existir. Ejemplo: un vendedor se está obligando por un perro que todavía no existe, porque la madre del perro está embarazada. Clausula expresa: el riesgo de que la cosa no pueda existir por causas no imputable al vendedor y con buena fe, las soporta el comprador si lo establecieron. Asumir los riesgos, incluye un precio más barato. Lo soporta el comprador y pierde el dinero si es que la culpa no es imputable al vendedor.

Determinación del precio - Artículos 1133 y 1134 del CCyC
  • Cuando entre las partes lo determinan, o delegan la obligación a determinar el precio en un tercero que debe estar en el contrato. “O cuando sea con referencia a otra cosa cierta”, en comparación a otra cosa muy similar, se pueda determinar el precio.

Con o sin precio convenido en el Contrato, con opción de resolver en ambos casos - Artículo 1135 y 1136
  • Si al momento de pactar el precio por una determinada unidad de medida de superficie, este se determinara en función al terreno, pero luego físicamente se comprueba de que esta tiene más de lo acordado, el comprador puede resolver el contrato si el pago se le hace 5 por ciento mayor a lo acordado. El precio puede o no haber sido convenido entre las partes aún. Ejemplo: A le compra el terreno a B, pero determinarán el precio en referencia física a la extensión del terreno. Al momento de inspeccionar el terreno tiene 25 por ciento más de lo convenido y se le vuelve más del 5 por ciento más caro a A, A tiene derecho a resolver el contrato. De lo contrato, se le haría muy costoso.

Obligaciones del vendedor: Entregar la cosa – Artículo 1147
  • La entrega debe darse, dentro de las 24 horas, salvo que por el uso y costumbre se de otro plazo. De lo contrario hay incumplimiento contractual. La entrega de los inmuebles, debe entregar inmediatamente luego de la firma de la escritura.

Entrega de la cosa - Artículo 1140
  • El vendedor debe entregar la cosa con sus accesorios correspondientes a la misma, no puede vender y luego negarse a entregarla por x motivos. También debe entregarla libre de toda relación de poder y de oposiciones de terceros.

Obligaciones del comprador – Artículo 1141
  1. Pagar el precio (contrato oneroso y bilateral) en el lugar y tiempo convenido. Si no se pacta nada acerca del pago, este se entiende que es al Contado, es decir: en efectivo
  2. Debe recibir la cosa y los documentos correspondientes a lo adquirido. La obligación de recibir recae en todos los actos razonablemente esperados del comprador por parte del vendedor ante la entrega de la cosa.
  3. Pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta
  • En el régimen jurídico de cosas mueble sin valor, pese a esto: el contrato es válido. El precio del mismo se determinará en promedio de lo que vale dicho bien o servicio en el comercio.

Riesgo de daño o pérdida de la cosa – Artículo 1151
  • El riesgo de daño o pérdida de la cosa lo soporta el vendedor hasta tanto el bien se encuentre en disposición del comprador. O en el caso de las condiciones pactadas, el transportista o un tercero.

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